西澳洲珀斯樓價見底露曙光 溫布萊近水得財 獨立屋搶手

人有三衰六旺，樓市亦然，澳洲的西澳正是一個典型例子。在礦產資源業興旺的日子，礦業重鎮樓市一片好景，價格飆升。惟隨着行業高峰期過去，西澳樓市風光不再。捱過數年低潮後，西澳首府城市珀斯（Perth）的樓市最近漸露曙光，但反彈力度仍遠遠落後於悉尼、墨爾本以至布里斯班等澳洲大城市，從投資角度而言，現階段不妨在珀斯樓市見底之際，趁低吸納。珀斯並非每一個城區均具備上乘的物業投資條件，坐落珀斯內城區、三面環水的溫布（Wembley），則是值得考慮的地區，當地放盤平均承接速度之快，更於去年稱冠珀斯。

醫護教育專才聚居 提到溫布萊，讀者第一時間聯想到的大多是英國倫敦的溫布萊，因為那裏擁有廣為人知的溫布萊足球場。對於坐落在澳洲珀斯內城區的溫布萊，香港人可能聞所未聞，該區屬中高檔住宅區，約有650名華裔居民，相當於全區總人口的4.2%。

溫布萊位於珀斯市中心西北面僅5公里，約8分鐘車程，是一個中密度的中高檔住宅區。根據2016年澳洲人口普查結果，在溫布萊有36%在職者是專業人士，當中每3人就有1人從事醫護、專上教育或政府行政工作。區內家庭的每周收入中位數是2433澳元（約1.26萬港元），較西澳平均每周收入1910澳元（約9913港元）高出27%。 三面環水 緊鄰植物公園 佔據地利的溫布萊，除了靠近政府機構和商廈林立的珀斯中央商業區（CBD），在7公里半徑範圍內還有3間大型醫院，包括設有近600張病床的私家醫院St John of God Subiaco Hospital、僱用超過6000人的公立醫院Royal Perth Hospital，以及專門處理急症的私立醫院Hollywood Private Hospital。此外，西澳大學（The University of Western Australia）位處溫布萊南面大約7公里，車程約12分鐘。 溫布萊居住環境優美，有湖泊、河流、大海相伴，空氣清新，東邊倚傍的蒙格湖（Lake Monger）， 有一條長3.5公里沿湖而建的步行徑和單車徑，旁邊的保育地還有兒童遊樂場和燒烤電爐設施。城區南面緊接Subiaco區及植物公園Kings Park and Botanic Garden，其下為貫通珀斯大都會區的斯旺河（Swan River），是天鵝及各類雀鳥的棲息地。溫布萊西面有多個海灘，包括開車大約10至15分鐘便抵達的Floreat Beach和Scarborough Beach。

珀斯樓價僅悉尼一半 物業代理公司Acton Cottesloe & Dalkeith董事Bev Heymans相信，珀斯內城區的樓價可望逐步上升，擁有水景的住宅物業尤其搶手，價格跳升的勁度更大。由於靠近珀斯市中心的水景住宅放盤數目不多，可遇而不可求，若放盤物業已有租客，對投資者而言更具吸引力。 西澳房地產協會（The Real Estate Institute of Western Australia）最近發表報告指出，2019年溫布萊的獨立屋平均只需39天便找到買家並簽訂買賣合約，僅為珀斯整體平均84天約一半時間，搶手程度稱冠珀斯大都會區。 另一間物業代理公司Ray White Dalkeith-Claremont總裁Vivien Yap認為，溫布萊樓市能在珀斯內城區突圍而出，主要是該區不但靠近珀斯市中心和海灘，而且住宅性價比甚高，雖然平均價介乎75萬至120萬澳元（約389萬至623萬港元），但居住環境質素上佳，因此有不少潛在買家，包括購買第二間或第三間物業的活躍投資者，以及打算「大屋搬細屋」的人士。 Vivien Yap認為，目前是在珀斯內城區置業的良機，一旦礦產資源業前景進一步改善，配合澳元滙率繼續低企等因素，將推高當地樓價。 房地產研究機構CoreLogic RP Data最新發表的全澳洲大城市住宅價格報告指出，今年1月珀斯的住宅樓價中位數是44.1萬澳元（約229萬港元），僅及悉尼樓價中位數86.3萬澳元（約448萬港元）一半。

內城區今年看漲6% 在截至今年1月的一個季度，珀斯的住宅樓價中位數按季微升0.4%，為2018年3月至5月的季度以來首次錄得升幅。不過，與上一個高峰期即2014年的價位比較，珀斯樓價中位數累計仍跌21.3%，意味珀斯住宅低水具吸引力，有利趁低吸納。 儘管溫布萊物業去年甚為搶手，但由於樓價自礦產資源業高峰期漸過後，累積頗大調整幅度，所以當地樓價過去10年的年均表現差強人意，獨立屋價格中位數年均只升2.2%；分層依然見紅，年均降0.8%。 物業代理行Caporn Young首席執行官Richard Young指出，珀斯內城區樓市去年的表現，是他從事房產業務31年以來見到最不濟的一年，認為內城區的樓價調整浪應近尾聲，今年會有4%至6%升幅。 CoreLogic數據顯示，截至去年10月的12個月，溫布萊獨立屋價格中位數是96.5萬澳元（約501萬港元），樓價水平在西澳355個城區中，高踞第32位；分層樓價中位數為25萬澳元（約130萬港元），樓價水平在西澳排行第89位。換言之，溫布萊的住宅價格水平在西澳屬於中高檔住宅區，但與悉尼和墨爾本相比，溫布萊樓價仍顯得相宜。 以甚受華人追捧的置業地點悉尼車士活（Chatswood）為例，截至去年10月的12個月，獨立屋價格中位數達220萬澳元（約1142萬港元），樓價水平在新南威爾士州排行第62位；分層樓價中位數是98.3萬澳元（約510萬港元），這個價錢已足夠在溫布萊買一間獨立屋。

信報2020年2月15日