布里斯班樓市料跑贏全澳 低息低匯率利好 受惠經濟紓困措施

環球多個地方爆發新一輪新冠肺炎疫情，確診人數還在上升，國際貨幣基金組織（IMF）更調低2020年全球經濟增長預測為負4.9%，而澳洲更是負6.7%，惟樓市仍然企穩，調整不大。據CoreLogic的住宅價值指數顯示，3月份疫情爆發時澳洲悉尼住宅價值上漲1.1%至102.08萬澳元的中位數，居全澳之首。而墨爾本樓價亦上升0.4%至81.96萬澳元。顯然，澳洲房地產需求依然強勁。美聯環球樓市報告指低息低匯率是支持樓價上升的主要原因。

澳洲政府為免疫情對國內經濟造成嚴重衝擊，故推出多項措施。總理莫里森於5月26日在國家新聞記者俱樂部宣布「JobMaker」計劃，將推動全國大力進行技能產業的改革，全面改革職業技術學院TAFE體系，並將政府的撥款與產業所需就業職位直接掛鈎，減低失業率將會是拯救澳洲經濟走出困境的重要一環。此外，澳洲四大銀行（聯邦銀行CBA、澳新銀行ANZ、澳洲國民銀行NAB和澳洲西太平洋銀行Westpac）及時推出延緩還貸措施來幫助陷入困境的買家，為他們提供長達6個月的還款延期，短期內給樓市一顆「定心丸」。此措施可以暫緩買家因擔心自己的經濟能力下降以致無法繼續還貸而出售房屋。

布里斯班人口增長 政府擬建旅遊度假區

低息低匯率將開啟投資澳洲房地產的契機。國家儲備銀行推出的超低利率亦有助澳洲經濟走出困境。房地產研究機構Propertyology負責人Simon Pressley表示，「現在的利率可能是很多人一生中經歷的最低點。」因此吸引買家入市。其中，美聯指出澳洲房地產市場的新寵兒屬布里斯班。

當地人口持續增長，政府亦計劃興建世界級綜合旅遊度假及娛樂區，布里斯班申請競逐2032年夏季奧運會主辦資格，亦推動當地基建發展及人口增長。據澳洲統計局ABS研究報告預計，布里斯班人口將由現時約230萬增加到2027年的300萬，加上昆士蘭及布里斯班政府計劃於核心地段打造世界級綜合旅遊度假娛樂區，將大大刺激當地旅遊業，帶來大量經濟收益。

澳元受壓 投資樓市好時機

澳洲政府三度出手救市，可見疫情受控後澳洲經濟有望復蘇，受惠於聯邦政府推出的各項經濟紓困措施，布里斯班樓市有望在未來十年跑贏大市。澳洲政府承諾將在未來6個月當中投入1300億澳元作為澳洲第3輪刺激方案的一部分，方案內容包括政府將向澳洲每位僱員每2周提供1500澳元，以幫助受困企業避免裁員。這項新措施將使澳洲貨幣及財政刺激經濟規模總額達到3200億澳元，相當於澳洲GDP的16.4%。

當然，在疫情初期澳元匯率受壓，正是投資澳元或澳洲樓市的最佳時機。此外，隨着近年愈來愈多留學生選擇在大學畢業後繼續進修，並在當地完成碩士及博士課程，需要在當地居留5至7年，因此學房區租盤絕對供不應求，考慮到未來7年的匯率及樓價升值憧憬，相信及早投資澳洲學房區物業前景可期。

華僑永亨銀行經濟師李若凡表示，美元走勢向下，對澳元有利。美國加州新增病例及死亡人數創新高，當地重啓封關措施，加劇市場對疫情拖慢經濟復蘇步伐的擔憂。另外，美國特朗普政府否定中國對南中國海的廣泛主張，反映中美衝突升溫。因此，市場情緒轉弱，支持美匯指數維持在96.5左右徘徊。

澳元兌美元0.708有較大阻力

短期內，業績期也可能重燃投資者對疫情衝擊企業盈利的擔憂。在疫情和中美關係尚未明朗的情况下，市場情緒可能繼續搖擺不定，令美匯指數繼續在區間內波動。其他貨幣兌美元則顯著反彈，支持澳元。不過，澳洲7月消費者信心指數按月下跌6.1%，反映經濟及疫情前景不明朗繼續打壓消費情緒。展望未來，由於各項風險因素尚未消退，即使澳元向上，兌美元或在0.7080左右遇到較大的阻力。

恒生外匯報告指中國6月份鐵礦石入口按月大幅增長16.8%，達至1.016億噸，反映大量的基建投資使中國對鐵礦石有大量需求，利好澳洲出口及澳元走勢。

花旗發表報告指，隨着財政和貨幣政策寬鬆，加上經濟數據正面，有利於風險資產反彈，利好澳元。

此外，花旗把2020年全年澳洲經濟增長預測調高至負3.2%。風險因素為新一波疫情、美國大選及中美關係惡化等。環球美元流動性維持充裕，聯儲局已清楚表示，不容美元出現短缺或美元融資壓力增加，或利淡美元，利好澳元。

名報2020年7月17日