東珀斯兩房分層「三球」有找 : 西澳樓市尋寶 河畔城區潛質厚

隨着澳洲礦產業高峰期過去，以礦業作為主要經濟命脈的西澳洲（Western Australia）樓市首當其衝，過去幾年樓價反覆下滑。惟最近有報告指出，西澳洲首府珀斯（Perth）樓價接近見底，若有意在珀斯樓市尋寶，便要選潛質最好的城區，靠近市中心的河畔城區東珀斯（East Perth）被評為珀斯最佳住宅區。參考realestate.com.au資料，東珀斯的兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元（約282萬港元），在香港幾乎連一個「納米單位」也買不到。

東珀斯面積3.3平方公里，相當於香港灣仔區（10.2方公里）的三分之一；全區人口1.06萬人，即每平方公里居住人口僅約3200人，屬中密度住宅區。位處珀斯內城區的東珀斯，東邊倚傍天鵝河（Swan River），距離珀斯中央商業區（CBD）僅兩公里，環境優美兼擁地利。

獲評全市最佳住宅區

澳洲瀏覽量最高的地產網站之一 realestate.com.au ，今年5月發表一份報告指出，東珀斯交通方便，居民前往珀斯市中心車程僅8分鐘，乘坐公共交通工具亦只需12分鐘。東珀斯除靠近河邊，98%民居的500米範圍內有公園或草地，而區內有超市等各式商店，更以咖啡店和餐廳林立見稱。此城區另一賣點，就是27%居民的住處靠近教育設施，可吸引有子女的準買家。東珀斯雖然只有一所私立中小學Trinity College，但鄰區有多間學校，珀斯市中心和南珀斯各3間，北珀斯則有兩間。

綜合居住環境和生活便利程度， realestate.com.au 把東珀斯評為珀斯最佳住宅區，難怪東珀斯亦被視為中高收入年輕專業人士的「麥加聖城」，成為他們首選的居住地點之一。

年輕高收入專才「聖城」

根據澳洲統計局2016年進行的人口普查，東珀斯屬於相對「年輕」的城區，居民年齡中位數為33歲，較全珀斯平均36歲年輕3歲；其中38%人口介乎25至34歲，是人數最多的年齡組別；就業人口中，有34%是專業人士，較珀斯的平均比率高出12個百分點。東珀斯有四分之一住戶每周收入中位數超過3000澳元（約16891港元）。

這批高收入年輕專才，是東珀斯物業的主要潛在買家和租客。換言之，若在此城區置業，無論把物業出租還是待樓市好轉時把物業轉手，都不愁沒有租客或買家。

至於置業門檻，據房地產研究機構CoreLogic RP Data的數據顯示，截至今年8月，東珀斯的獨立屋樓價中位數為100.25萬澳元（約564萬港元），樓價水平在西澳洲排行第50位，個別河畔豪宅的樓價更動輒數百萬澳元；分層單位樓價中位數為50.25萬澳元（約283萬港元），在西澳洲分層單位樓價龍虎榜高踞第18位。

入場費低 抗跌力強

單看排名，東珀斯的樓價較高，但比悉尼其實低一截。在香港，200多萬港元幾乎連一個「納米單位」也買不到，但在東珀斯就有機會成為兩房分層單位的業主。從另一角度看，東珀斯樓價在西澳洲錄得高排名，亦突顯此城區樓市潛質相對優勝。

若打算在東珀斯投資物業或是供留學的子女居住，可選擇分層單位，一來「入場費」較低；二來選擇較多兼容易打理；三來樓價抗跌力較強。

參考 realestate.com.au 資料，東珀斯的3房獨立屋樓價中位數為100萬澳元（約563萬港元），已可買兩個兩房分層單位。此城區的一房分層單位樓價中位數僅33.75萬澳元（約190萬港元），兩房分層單位樓價中位數為50萬澳元（約282萬港元），3房分層單位樓價中位數為85.25萬澳元（約480萬港元）。

在東珀斯，89%住宅是分層單位，8%是相連屋，獨立屋僅佔3%。儘管獨立屋供應較少，但中短線而言未見得「物以罕為貴」。截至今年8月的12個月，獨立屋樓價中位數累跌14.3%，分層單位樓價中位數卻逆市上升11.7%；長線而言，獨立屋樓價中位數過去10年每年平均微跌1.1%，而分層單位樓價中位數則錄得0.3%的年均升幅。

珀斯樓市明年料回升

房地產研究機構Domain 11月發表的《物業價格預測報告》指出，今年珀斯住宅價格中位數料再跌約5%，至53.5萬澳元（約301萬港元）。然而，Domain認為，珀斯樓市2019年將否極泰來，樓價料溫和回升約5%，2020年再升3%，屆時珀斯有機成為全澳洲樓價表現最出色的城市之一。

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