房屋研究網站Domain：堪培拉布里斯班樓價跑贏全澳

澳洲經濟受到山火影響，澳元亦因而受壓。澳元兌美元曾跌至0.6660水平下方，創逾10年低位，當澳元下跌對準備投資當地物業的投資者屬好消息。澳元1月跌幅達5%，為2016年以來表現最差的月份。面對新冠狀病毒疫情，恐將抑制中國觀光客、以及增加對鐵礦石和煤等重要大宗商品需求的擔憂，令澳元及紐元均受創。澳洲房屋研究網站Domain認為，澳洲房地產市場經過2019年山火及中國經濟放慢而調整。該研究報告看好今明兩年澳洲地產，其中尤其看好堪培拉及布里斯班。

澳洲央行的季度經濟展望報告指，預計截至2020年6月的一年經濟增長率只達1.9%，低於早前預測的2.6%，並調低去年第4季經濟增長預測至2%。央行指，調低近期經濟增長預測以反映乾旱、大火及新型肺炎疫情。另外，失業率顯著上升才會進一步減息。不過，央行預計大火後的重建活動將帶動下半年經濟增長，加上隨著房價上升，亦會提振家庭財富及提升消費。央行預計，今年底經濟將加速至2.7%，明年底加快至3%。央行估計，至今年底失業率將維持在目前5.1%水平，明年底則降至4.9%，至2020年中期會輕微降至4.8%。

華僑永亨銀行發表報告指，中國疫情出現趨穩的迹象，風險情緒改善，為澳元提供支持。不過，美元走強，限制了澳元的上行幅度。短期內，澳元料維持好淡爭持的走勢，主要取決於市場風險情緒的變化。由於中國疫情對當地經濟前景的影響未明，市場估計澳儲行下半年存在較大的減息機會。

減息有利樓市振興經濟

Domain分析報告指出，澳洲政府為振興國內經濟，減息是其中之一途，事實上，澳洲央行貸款及負資產變化不大，同時再減息，有助澳洲房地產市場。相信澳洲房地產價格在上年經過調整後，2019年底已開始反彈，預期2020年及2021年會有溫和房價增長預測。Domain的最新房地產價格預測，該國人口增長穩定及低失業率有望支撐房地產價格的增長。新建房屋建設的放緩，新屋銷售量下跌及首次住房貸款存款計劃也是令樓價上升的因素。此外，抵押貸款的快速增長以及愈來愈多的人瀏覽房地產網站數據，市場入市情緒暢旺和買家需求的增加也將推高樓價。

經濟學家Wiltshire表示，這些指標應有助澳洲樓價下行減慢，「我們預計2020年澳洲樓價將增長2％至4％，單位價格將增長1％至3％。穆迪發布澳洲樓價預測報告，預計2020年悉尼和墨爾本將小幅上升。」而其中墨爾本的市場通常比悉尼落後六個月，因此，Domain預計價格在2020年不會出現大幅上升。

2019年墨爾本的房價和單價已從高峰分別下跌了11％和8％。房屋和公寓價格分別為約80萬美元和47萬美元。「布里斯班和昆士蘭州東南部樓價開始開始出現曙光，原因是布里斯班地理位置吸引移民移居當地，並且預計今年的年人口增長率將保持在1.75％。Domain預計布里斯班的房屋和公寓價格，將在未來六個月內觸底反彈。今年樓價預計將增長3％至5％，公寓將增長零至2％。」

今明兩年布里斯班樓價增長強勁

不過，投資者要留意隨著布里斯班的公寓需求下降，市場供應增加。自2018年下半年以來，布里斯班房價下跌了2％。單位價格比2016年的峰值下跌了約10％。惟布里斯班的樓價將在未來兩年內強勁增長。Domain分析報告預計，到2020年和2021年，該區樓價中位數將上升8％。在此之前，布里斯班的樓價在過去三年中僅上漲了5％。如果這些預測得以實現，那麼到2020年底，布里斯班的房屋中位價將首次達到60萬澳元，達到62萬澳元。

並預測布里斯班的公寓價格已經觸底，並將在未來兩年內出現溫和增長。布里斯班的中位數價格自2016年的峰值下跌近10％之後，預計到2020年將上升6％，然後到2021年將上升4％至6％。布里斯班的人口增長也將保持強勁，未來幾年人口將增長約2％。

珀斯樓價持平 阿德萊德將有增長

同時有不少基本因素表明，珀斯房地產市場將出現好轉，但抵押貸款的比率仍在上升，並且在長期的房價下跌之後，更多的家庭處於負資產狀態。

因此，Domain預計珀斯的房屋和單價將在春季觸底反彈，但今年樓價只會持平。珀斯在2019年樓價中位數約為52萬美元，比2014年的峰值低約15％，「在2020年，我們的研究表明珀斯價格反彈，但鑑於珀斯市場根深柢固的疲軟，我們預測房屋和單元房的價格僅溫和增長0至2％。但最看好地區為首都堪培拉，預計樓價將增長4％至6％。預計阿德萊德的樓價今年房價將增長1％至3％。」

明報2020年2月14日