海外樓市｜小心中伏！買英國樓不得不知呢份表格

英國內政部最新公布透過BNO Visa移英的港人申請逾10萬人，由於港人愛投資物業，加上當地政府過去兩年一連串放寬樓市措施，令樓市成交熾熱。根據英國統計局最新數據顯示，2021年12月英國整體樓價按年上升10.8%，平均樓價升至274,712英鎊(約288萬港元)。不過，買樓前必須注意呢件事！

欠缺EWS1無法承造按揭

不少港人誤以為賣出港樓後，然後「Cash Buy」英國樓以省去繁複按揭程序，但其實仍有不少伏位，其中欠缺外牆防火審查表(EWS1 The External Wall System form)，即大廈外牆有否含有易燃物料，日後或需承擔高額的維修費用，若欠缺該表格更無法承造按揭。

格倫費爾塔大火敲響警號

事緣2017年的格倫費爾塔(Grenfell Tower)大火，造成逾70人死亡，震撼整個英國。筆者向英國建築師查詢大火原因，主要是大廈外牆所用的ACM(Aluminium Composite Material)覆蓋層，該鋁板物料在香港普遍使用，但英國天氣比香港寒冷，外牆還需要加建夾芯保暖層，大部分發展商會用上所謂「高性價比」的PIR insulation物料，做到最平最薄的保暖效果，可以防水，但最大問題是不防火。加上鋁板覆蓋層(ACM cladding)與結構牆身中間留有空間(cavity)，如不幸遇上火災，火勢可透過打通的空間以及不防火的夾芯保暖層，迅速燃燒整棟物業。

2019年前落成物業高危

格倫費爾塔大火後衍生出不少後續問題，影響二手樓市場，英國政府在2019年推出EWS1表格，樓高18米或以上的建築物，都必須經過防火檢測，包括外牆審查，才可以讓銀行承造按揭，變相2019年前落成的物業，若為了降低建築成本，沒有取得EWS1表格，大多淪為難以轉手的「蟹貨」。

近年亦有相關問題的大廈大火，例如在2005年落成的New Providence Wharf 於2021年年中發生火警，激起民怨示威，指責發展商Ballymore多年仍未拆卸大廈外牆的易燃物料，發展商要求業主支付昂貴的維修費用，由於並未取得EWS1表格，導致物業難以承按及轉售。

根據外媒報道，目前倫敦還有約2,000棟未取得EWS1表格的建築物，但是拆牆移除ACM覆蓋層，工程可能會非常繁複及困難重重，目前英國符合認證條件的測量師不多，同時或因業權問題，找出並更換外牆工程十分困難。雖然政府有撥出經費資助更換，但是不少物業年期久遠，有業主擔心若拆開大廈外牆或會衍生更多問題， 令修葺成本大增。

18米以下住宅或可豁免

目前當局公布18米以下住宅不需要獲得EWS1表格亦可承造按揭，即是法例容許18米以下住宅外牆使用易燃物料，當然這個高度是考慮消防雲梯可以伸展及火場，逃生距離及居民數目上風險亦較低，若有意購入相類近物業的投資者，需要考慮物業是否加裝消防噴灑系統、火警鐘警報系統等。

筆者建議若購入英國樓，物業最好是2019年後落成並持有EWS1表格認證，若無法提供，寧願不要住在高層單位。同時承造按揭前，以了解物業或潛在問題，例如地租及管理費亦會影響估值。

am730 2022年03月03日