慕尼黑是全球最被高估市场 新加坡房价仍属合理

瑞士银行全球财富管理首席投资办公室的报告指出，新加坡的房价仍属合理，我国2019的房地产泡沫指数值只微涨2.27％。（档案照）

瑞士银行全球财富管理首席投资办公室的报告指出，相对另外20个城市，新加坡、波士顿、米兰和迪拜的房地产市场皆属于公允价值。本地监管措施限制了价格增长预期，因此，相对2018年，我国2019的房地产泡沫指数值只微涨2.27％。

由于低利率加剧了欧元区泡沫风险，德国慕尼黑目前是2019年全球最被高估的住宅房地产市场，已然处于泡沫风险领域高峰。新加坡的住屋房价则属于公允价值。在24个被评估的主要城市中，唯有芝加哥的房地产处于被低估的领域。

瑞士银行全球财富管理（UBS Global Wealth Management）首席投资办公室日前发表研究调查报告时指出，与2018年的排名相比，在2019年进行分析的主要城市住宅房地产价格中，共有10个城市的排名有所调高，九个城市则向下移，五个城市维持不变。

相对另外20个城市，新加坡、波士顿、米兰和迪拜的房地产市场皆属于公允价值。本地住宅房地产指数曾经从2017年的0.32，上升37.5％至2018年的0.44指数值。但报告指出，我国2017年中至2018年中的短暂住房繁荣时期已然结束。监管措施限制了价格增长预期，促使市场保持在公允价值的范围内。有鉴于此，相对2018年，我国2019的房地产泡沫指数值只微涨2.27％。

根据报告，指数超出1.5意味着该城市的住宅房地产价格已出现泡沫风险。指数如果低于1.5但高于0.5，或与后者持平则属于被高估领域。公允价值是介于负0.5至0.5，被低估的房价指数则介于负1.5至负0.5。

与2018年的情况相比，今年许多城市房地产的风险指数变动颇大。温哥华的风险虽有所下跌，但仍未脱离泡沫领域。巴黎和法兰克福的风险指数则双双上扬，首次进入泡沫领域。

反之，伦敦泡沫风险跌幅略大些，四年来首次降至被高估领域。与伦敦同属被高估领域的城市，风险跌幅最大的城市依序为特拉维夫、悉尼、纽约、斯德哥尔摩和旧金山的房价。

买家无法满足融资所需是城市房价最大风险之一

瑞银财富管理公司环球投资主管哈菲尔（Mark Haefele）认为：“全球经济的不确定性对城市住房需求的影响已超出利率下降的影响。但欧元区部分经济体却是因为低利率的缘故，才把房地产估值推入泡沫风险领域。”

瑞银财富管理全球房地产主管萨普特理（Claudio Saputelli）说：“全球性的利率下跌将无法挽救房地产市场。对许多买家而言，许多城市的房贷利率不再是主要的挑战；他们面对的是无法满足银行融资要求所需的资金。我们认为，这才是城市房地产价值的最大风险之一。”

拥有房地产曾是积累财富的致胜之路。然而报告指出， 由于许多人的经济能力已无法应付城市生活， 许多城市对他们而言正逐渐地失去吸引力，而人们也更倾向于郊区的工作与环境。虽然支撑城市号召力的元素犹在，如各国的城市化、数码化变革等，但城市物业价格上涨的趋势已不能像以往那样被视为理所当然。

联合早报 2019年10月15日