中原地產新加坡總經理許大衛：星洲成港人避險天堂 料樓價續升

本港連續25年的全球最自由經濟體的榜首位置終告失落，首次被長年競爭對手新加坡搶去位置。除此之外，星洲樓價也逐步追近本港，即使在當地樓市措施「加辣」後一度回落，但去年次季起開始見反彈。中原地產新加坡總經理許大衛預計，隨當地地產商加推新盤和成交上升，空置率下降，估計當地樓價今年仍會上升5%，又指新加坡被視為避風港，吸引不少資金流入，而近12個月，本港客戶有關新加坡物業的查詢也增加了約一倍。 受新冠肺炎疫情影響，中原城市領先指數CCL上周報175.41點，較上月跌1.9%。新加坡樓價2月同樣受到三重打擊，除了適逢有不少新盤推出市面、傳統農曆新年淡季因素，以及疫情打擊，拖累2月二手樓價按月跌0.8%，創2016年10月以來最大按月跌幅。 新加坡房地產諮詢公司OrangeTee & Tie研究及諮詢主管Christine Sun認為，對新加坡2月樓價短暫回調不感意外，部分業主及買家都因應疫情暫停睇樓，以致月內成交減少。另外，發展商持續推新盤，可能使購買力由二手轉移到一手市場。部分買家亦可能期望業主因應目前不明朗因素減價，同時持貨力強的賣家亦正等待更好的出價，相信要疫情穩定後交投才見改善。 低息環境支持新加坡樓市 反觀當地一手市場交投暢旺，2月私樓新盤成交按年大升114%，創8年來第二新高，按月亦錄得57.3%升幅，主要受定價具競爭力的新盤推出帶動。高力國際新加坡研究主管Tricia Song認為，暫時對新樓銷情謹慎樂觀，樓市需求會否受重創，視乎經濟受疫情衝擊下，會否帶來大規模失業和裁員。 不過，現時低息環境有助支持樓市需求，特別聯儲局已減息至零息水平，以及重啟量化寬鬆以刺激經濟。她指自聯儲局首度減息半厘後，以新加坡銀行同業拆息（Sibor）為基礎的按揭利率已下降30至40點子（1厘等於100點子），按息理應會進一步下跌。 香港社運令資金流入新加坡 其實去年新加坡樓市已見熾熱。許大衛解釋，本港去年下半年發生社會事件，使當地被視為避風港，吸引不少本港資金流入到當地。在過去12個月，本港客戶對新加坡物業的查詢量便升了超過一倍。縱使新加坡樓市入場門檻較高及設有海外買家印花稅，但他料疫情過後會有更多資金流入當地市場。 新加坡樓價自2018年第三季加辣後微跌兩季，但於2019年第二季已經回升，與地產商推出更多新盤、成交上升有關。去年當地一手成交更達到約1萬伙，新盤消化量不錯，同時有不少中港買家入市。反而二手樓成交有下跌迹象，與發展商做法保守，收購量大跌有關，推盤速度減慢。結果使一二手成交去年仍合共少了14%，但去年第四季空置率較上季明顯回落，由6.1%降至5.5%。 許大衛續指，新加坡地產商經歷過去2年收購熱潮後，預計樓盤供應在2022年將見頂，但比2015年高位仍減少兩成半。再加上針對地產商的額外買家印花稅（ABSD）放寬後，地產商的持貨力更強，叫價更為強硬，故他對今年樓市前景都有信心。 而且，新加坡向來吸引不少外資設總部，旗下外派員工有租住需求，故一般當地物業都很快可以出租。去年新加坡私樓租金便上升了3.7%，與資金視當地為避風港較為穩定，以及低利率環境和出租力強有關。他對今年新加坡樓價持正面看法，料一手會錄1至1.3萬宗成交，平均樓價升約5%，豪宅價格更有可能升1成，並估計會有更多港資和內房合作於當地推新盤。 海外買家吼核心區 投資客為主 據中原調查統計，港人到新加坡買樓都是以投資為主，同時以退休及升學目的都有上升。許估計，即使新加坡提升了投資移民門檻，但在疫情期間當地新盤銷情其實仍不錯，當地一些貴價住宅欠承接力，都是由海外買家接手，並估計今年會有30至40個新盤推出。他指海外買家多留意第1區核心中央區，第9和10區即烏節路（Orchard Road）區，主要屬於商業中心區，供應不會太多，呎價約2500坡元起，出租較容易，一般放租後1至2個月便可租出，平均租金回報則約2.5厘至3厘。第3區入場門檻相對較低，鄰近機場和金融中心區，呎價約2000坡元起，屬於民生區域，租盤同樣有承接力。

明报2020年3月27日