英大型基建隱現「西鐵效應」 雷丁樓市醞釀爆升

英政府明年起開通持BNO港人移民通道，當地住宅遭到瘋狂搶購，除了垂涎優質教育外，大型基建「橫貫鐵路」落成亦令沿線城市「變天」，猶如當年香港西鐵線打通整個新界西交通脈絡，當中有一處集合兩大優勢，成為英國樓市潛力最強城市。

過往港人投資英國樓首要考慮租金回報率，但近期則以校網優先，例如選中某所英國名校，便會選擇該學校200米範圍內物業，增加入讀機會，而且公立學校費用全免，吸引希望子女成才的港媽、港爸爭相入手。

惟筆者經驗認為，如果非有意送子女到當地升學，而是「free-ride」龐大家長需求博物業升值，着眼點不應只放在學校——以倫敦Kingston區為例，鄰近名校物業可能已經出現溢價（Premium），投資價值未必高，正如九龍塘屬全港最優質校網，但樓價已經充份反映，未必能大升。

大型鐵路落成 沿線城市勢「變天」

一處地方樓價會否跑贏，尚要視乎未來發展會否「變天」，例如有大型基建落成，令城市出現根本上的改變。筆者留意到由港鐵營運、正在興建的英國橫貫鐵路（Elizabeth Line），對於沿線城市開始帶來變革式躍進。這條客運貫穿倫敦中央地區，與主要地鐵站交匯，並伸展到大倫敦以外的東西兩側市郊地區及希斯路機場，便利來往市郊的通勤人士。

該鐵路線2015年起陸續通車，預期2021年初全線落成。如果以香港來形容，Elizabeth Line相等於香港的西鐵線，複製元朗、屯門、天水圍等市鎮升勢經驗，預料未來10年可獲取以倍數計回報。根據英國地產資訊公司Zoopla，自2009年起Elizabeth Line落實興建後，橫貫鐵路沿線物業平均升幅達52%，而全英國物業平均升幅僅30%，憧憬這項大型基建即將全面落成，沿線樓價應持續受惠。

芸芸鐵路站當中，筆者非常留意雷丁（Reading）這個沿線車站，無論是優質教育引發海外家長需求，或是大型基建觸發的投資潛力，在眾多城市中無出其右。

教育基建條件兼備 英國矽谷前途無限

先講當地教育概況。整個雷丁市只得34萬人，小小地方卻總共有44間Outstanding（即Band 1）及Good（Band 1-2）學校，只要在這區擁有物業或住址，便可以不同形式申請入讀。

翻查這個城市過往高考（A-Level）成績，原來雷丁連續8年平均成續是全英國最高，每3個高考生便有1個考入英國頂尖大學（Russell Group Universities），以學生比例來說，過去幾年雷丁市考入牛津大學及劍橋大學的百分比最高，引發不少家長掃入當地物業。再加上雷丁本身已經接入Elizabeth Line，未來這條鐵路全線開通後，等於變成香港啟德站，投資潛力難以估算。

或許投資者會覺得城市人口少，就等於是經濟荒漠，其實雷丁有「英國矽谷」稱號，大型科網企業如Microsoft、Oracle、Cisco等英國總部均設在當地。會計師行羅兵咸永道研究顯示，雷丁為全英國最宜居及工作城市之一，經濟、收入、創業等綜合增長指數排全國第2名；安永則預測，雷丁在未來英國經濟增長最高城市當中排行第2，加上優良校網，雷丁樓價爆發潛力優厚。

hk01 2020年9月5日