英國買樓指南 : 自住、收租或投資 先了解甚麼是永久業權、租賃業權

英國買樓有甚麼要注意？每當購買英國物業時，總會遇到林林總總的詞語，如永久業權 Freehold 、租賃業權 Leasehold 、永久業權持有人 Freeholder 、租賃物業持有人 Leaseholder 。過去，英國大部分房屋都以永久業權出售，而公寓則多以租賃業權出售；近10年，開始出現以租賃業權出售的房屋──租賃房屋 (Leasehold house)，出售方式和費用亦引起不少問題，某些魔鬼條款還列明每10年可增加1倍租金。「經一移民局」的專欄作家林偉信今次撰文詳細解釋英國買樓的業權知識，助你好好計劃英國的置業計劃。當您購買英國物業時，您可能遇到兩個熟悉的名詞，就是永久業權(Freehold)及租賃業權(Leasehold)。

大多數獨立屋都以永久業權 (FREEHOLD)出售

擁有永久業權的房屋，意味著您永久擁有建築物及其直立的土地，擁有者可以永久持有建築物及土地(Free From hold)。這意味著房屋的一切維修和保養，都跟業主有關。傳統上，英國大多數獨立屋(House)都以永久業權出售。從買家的角度，當然都會傾向買永久地權的物業。

租賃業權 (LEASEHOLD)：不擁有物業所在的土地

如果您擁有的物業是Leasehold，那麼您並不擁有該物業所在的土地，只是租用而已。您可以從永久業權的持有人(Freeholder)那裡租用土地，租賃年期通常從99年至999年，當租期屆滿時，土地的所有權需歸還給永久業權持有人。因此，剩餘租賃期越短，物業的價值就會越低。這意味著一旦您的租約還剩不到70年，就很難重新跟銀行安排抵押或出售您的物業，英國的公寓絕大部份是Leasehold的。

永久業權持有人(FREEHOLDER)需負責建築物結構

永久業權的持有人 Freeholder，通常會將土地權用個人名義或註冊公司方式持有，以方便轉讓。以公寓樓為例，如果您是租賃物業持有人 Leaseholder，Freeholder 要負責對建築物結構，如屋頂，以及建築物的共享部分，如電梯和公共樓梯的維修。

然而，Freeholder亦可以通過行政手段將維修費用轉嫁給 Leaseholder。大多數Freeholder會僱用管理代理人(Managing Agent)來進行管理建築物的相關工作。管理代理人通常是租戶與Freeholder的聯繫點，聯繫方式都會在服務費清單和租約詳細列明。

違反租約有機會被沒收物業

租約基本上是Freeholder和Leaseholder都必須遵守的條款清單，而Freeholder必須負責建築物的維護。租約中的關鍵條款涉及：地租 Ground Rent、服務費 Service charge、主要工程 Major work。

租約最需要留意的是甚麼能做、甚麼不能做。有些租約會列明「禁止轉租」或「禁示飼養寵物」，又或是「不允許安裝衛星天線」、「不允許在陽台上晾曬衣物」。雖然以下這種情況很少見，但是如果租約持有人未能支付地租或服務費，又或違反了租約條款，則該房產就有機會被沒收，即意味著租約終止，所有權歸永久業權持有人。

地租 (GROUND RENT)

地租是指從Leaseholder每年向Freeholder支付的租金，作為該物業所在土地的“租金”。從象徵性的1英鎊到一年的數百英鎊不等。某些租約允許在整個租約中以固定的間隔增加地租。

服務費 (SERVICE CHARGE)

租約還會闡明Freeholder必須負責築物的維護和修理，以及購買建築物的保險等等。儘管Freeholder要負責維修管理工作，但亦可在租約中的條款允許其將成本分攤給各租戶，這些費用稱為服務費。

主要工程 (MAJOR WORK)

例如每隔幾年進行一次的物業檢驗和維修而額外產生的費用，亦屬主要工程。而這筆費用將轉嫁到租戶身上。通常租戶都會抱怨主要工程費用太高。

延長租約 (EXTENDING A LEASE)

1993年的《租賃產權改革法》規定了延長租約的程序。根據法案，Freeholder可於租約到期後，再延續多90年，而地租將會減免。租約延期的費用是由Leaseholder與Freeholder及其各自的測量員進行計估及談判。費用取決於：租約還剩下多少年、物業的價值、地租、Freeholder對談判的態度、勘測和法律費用。

「永久業權份額」：通常由單一公司持有土地

某些公寓的土地業權亦會以「永久業權份額」(Share of Freehold) 出售。這意味著公寓的土地的永久業權將由所有持股人共同擁有。通常土地的永久業權物業由單一的有限公司持有，而每個業權持有人都擁有該公司的股份，並選舉董事經營該建築物。

甚麼是永久權股權人 (SHARE OF FREEHOLDER)？

擁有土地永久業權份額的物業持人仍是租賃業權持有人(Leaseholder)，而他與該街區的其他永久業權持有人擁有購買其建築物永久業權的共同權利。 這就是所謂的「永久所有權 (Freehold enfranchisement)」。另一種選擇是獲得「管理權 Right to manage（RTM）」。 這意味著租賃業權持有人(Leaseholder)接管了建築物的管理，但Freeholder仍然擁有建築物和土地。

近10年才出現的租賃房屋

傳統上，房屋通常以永久業權出售，而公寓則以租賃業權出售，但是在過去十年左右的時間裡，一些房屋建築商將新建房屋出售為租賃業權 (Leasehold house)。這意味著這些房屋附帶地租和租賃權，其中規定業主能否對其業權進行操作。一些業主還必須為新建莊園的公共區域支付「房地產維護費 (Estate maintenance fees)」。

租賃房屋的魔鬼細節每十年加一倍租

租賃房屋因其出售方式和相關費用而曾經成為頭條新聞，成千上萬的購房者聲稱，直到銷售過程的最後階段，他們才被告知房屋只是租賃業權(Leasehold)，而產權轉讓律師未能解釋租賃權的全部含義。許多新建房屋的租賃還附帶有一項條款，該條款允許地租每10年增加一倍或與通貨膨脹率保持一致，或會導致後來負擔不起地租。

有些租賃還要求房主向Freeholder支付對其房屋進行改建及維修的費用，而這些費用都是不受監管的。買家指聲稱開發商的銷售人員說，他們可以在兩年內以數千英鎊購買永久產權。其實，這並非能真正擁有該地段的土地權，不再需要支付地租，這種做法稱為「授權 (Consent)」。

更甚，許多開發商隨後將這些永久業權悄悄地賣給投資公司，而投資公司隨後要求房屋的業主用更高的價格來回購自己的永久業權。政府已表示，除特殊情況外，將禁止以租賃業權(Leasehold hold)的方式出售新房屋(House)，但該禁令尚未生效，日期尚未確定。

您可以從政府網站中的Leasehold，Advisory Service或Leasehold Knowledge Partnership中找到有關租賃權問題的幫助。若認為自己被徵收的地租費用太高，被其Freeholder不公平地對待，或因租約延期時而被收取過多費用的租賃持有人，可以將案件提交第一級法庭（財產分庭）（以前稱為租賃估價法庭）。

經濟一週2020年1月16日