英國曼徹斯特索爾福德返老還童舊改不停步 人口年輕化 交通網完備

英鎊持續弱勢，兌港元維持在10算之下，計劃在英國買樓作長線投資的人士不禁蠢蠢欲動。談到英國置業，大多會想起倫敦，其實首都以外也有值得留意的城市，例如英格蘭北部的英國第二大都會區大曼徹斯特郡（Greater Manchester）中央的索爾福德市（Salford），過去50年不斷進行都市更新，創造大量職位，離開的人口逐漸回流兼且年輕化，住屋需求自然有增無減。該市過去5年樓價大漲近四成，升幅比曼徹斯特市及大曼徹斯特郡出色，更跑贏倫敦。

仲量聯行今年3月發表英國樓價走勢預測報告顯示，大曼徹斯特郡內的曼徹斯特市（Manchester）住宅租售價未來5年升幅將冠絕英國，預料樓價升17.1%，高於全國平均值的14.8%，也險勝倫敦的17%；而曼徹斯特市期內16.5%的租金升幅，更遠超倫敦的15.4%。

由於這份報告沒有計入疫情因素，曼徹斯特市的住宅升值力儘管很大可能不及預期，但即使最終要跌價，整體形勢依然沒變，曼徹斯特市的跌幅仍會較輕，前景勝過倫敦等其他城市的優勢不減。

樓價5年漲四成 大勝倫敦

英國政府土地註冊局（HM Land Registry）數據顯示，索爾福德市今年3月1日整體平均住宅樓價約17萬英鎊（162萬港元），按月漲1.53%，按年錄得2.92%升幅。曼徹斯特市期內整體平均住宅樓價約18.45萬英鎊（約175萬港元），按月漲2.67%，按年升3.59%。至於大曼徹斯特郡整體住宅樓價，期內約17.76萬英鎊（約169萬港元），按月升0.93%，按年升4.58%。而首都倫敦整體平均樓價約48.58萬英鎊（約462萬港元），按月漲1.21%，按年有4.66%升幅。

若以長線升值力計，倫敦樓價升幅則不及索爾福德市和曼徹斯特市甚至大曼徹斯特郡。截至今年3月1日的過去5年，倫敦整體住宅樓價累升20.04%，大曼徹斯特郡上揚31.22%，曼徹斯特市則升37.27%，索爾福德市更大漲37.93%。

大曼徹斯特郡物業受青睞，主要因為預計本土經濟和人口會快速增長。為了改變英格蘭北部經濟落後於南部的局面，2014年卡梅倫（David Cameron）擔任英國首相時，推出北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse），全力發展北部。此後雖然換了兩位首相，但這項國策未受動搖，首相約翰遜（Boris Johnson）在去年底大選中，正是靠北部的工黨票倉倒向保守黨而獲勝，因此現屆保守黨政府更加重視投資北部刺激經濟，以報答選民。

住屋便宜 162萬港元有交易

曼徹斯特市作為北部最大城市，自然成為推動北方經濟的核心，肩負起帶動整個地區的重任。以航空為例，在未受疫情影響前，香港直飛英國的航線，除了倫敦外，就只有曼徹斯特市，可見該市的經濟發展和對外連繫十分發達。

要在大曼徹斯特郡置業，無論是打算自住抑或投資收租，不一定要在曼徹斯特市中心搵盤，毗鄰市鎮都有不錯選擇，例如在索爾福德市約162萬港元有交易，較曼徹斯特市中心便宜，但交通方便程度與住在市中心分別不大。

事實上，索爾福德市東部的Irwell Riverside和Ordsall區，與曼徹斯特市中心只相隔一條歐韋爾河（River Irwell），有完善火車和道路連接，由Salford Central火車站出發，一個站就到曼徹斯特市交通樞紐之一的Victoria站，再轉乘輕鐵等其他交通工具，便可輕鬆到達曼徹斯特市的唐人街、蘇豪區Northern Quarter、金融區Spinningfields及購物區等。

參考地產網站Houses for sale & to rent的資料，Irwell Riverside區過去3年僅得2宗住宅買賣，平均成交價約11.225萬英鎊（約107萬港元）。

當地地產網站Rightmove顯示，鄰近Irwell Riverside區的成交有Ewart Avenue 15號一個4房排屋，今年2月以18萬英鎊（約171萬港元）易手，原業主持貨約9年，賬面獲利89.5%。鄰區的放盤有位於Liverpool Street的Middlewood Plaza一個3層洋房，叫價32.5萬英鎊（約309萬港元）。

索爾福德市在工業革命時期靠紡織業起家，經濟發達，早在十九世紀，經濟和社會活動已跟曼徹斯特市緊密相連。英國全國紡織業於二十世紀初開始式微，索爾福德市差不多同一時期隨之衰落，到1990年才扭轉形勢。

無間轉型 職位增人氣回升

1970年開始，索爾福德市積極進行舊區改造，至今仍然持續。隨着曼徹斯特市、索爾福德市等10個自治市鎮在1974年組成大曼徹斯特都會區，今天的索爾福德市已不再只是「曼徹斯特市郊」這麼簡單。

索爾福德市人口過去10年大增約3.2萬，目前超過23萬，英國政府預測2037年前再上升11%。市議會預計未來25年會增添4萬個職位，再加上人口年輕化，外移問題將消失，令置業及租住需求持續殷切。市政府也加緊推動住宅開發，並以高質及環保為大前提，既安頓目前市內膨脹的人口，也希望疏導曼徹斯特市中心的密集人口流向索爾福德。

信報2020年5月23日