待疫情受控 英樓市料復元 趁英鎊低水 投資者可考慮入市

近期香港市民掀起續領英國海外護照（BNO）風潮，以往以送子女去留學為主，現時會因各種原因想移民當地。英國倫敦樓價較香港低，當然其升幅也較香港溫和。主要近年英國受脫歐影響，樓價升幅有限，當脫歐大致完成後，倫敦樓價開始有起色，今年3月雖然新冠肺炎疫情蔓延至英國，但新買家平均買入價創新高，達31.2萬元英鎊。同時，與去年同期相比，3月份的買家需求創下自2016年以來的高位，這個月的成交量增長了17.8%；除此之外，倫敦地區更是增長了18%。英鎊雖有反彈，但兌港元仍處低位，對香港準買家實屬吸引。

英鎊兌港元在2019年仍然10算以上，但今年疫情在歐美蔓延後，英鎊兌港元處於低位，近期市場開始憧憬歐洲推出刺激經濟措施，經濟開始重啟，英鎊有所反彈。華僑永亨銀行經濟師李若凡表示，英鎊近日反彈。報道指，歐盟將嘗試說服英國首相，在本月稍後時間與歐盟達成協議，從而避免英國在未有貿易協議的情况下脫歐，這為英鎊提供支持。另一方面，英央行指銀行業需要為無協議脫歐而做準備，同時宣布將第二季金融穩定報告的發布日期推遲至8月6日。短期內，需繼續關注英歐貿易談判的進展。若英鎊維持現水平，香港買家不妨吼位吸納。

雖然，三月中起英國受到新型冠狀病疫情的影響，英國政府提出居家隔離的政策，不過，分析員指英鎊的貶值加上貸款利率的降低，都是吸引準買家入場的理由，令三月銷量創了近年高位。3月的平均樓價升至31.26萬英鎊，除了比去年同期增長了3.5%，更升至2016年12月以來新高。由Rightmove的市場分析，3月的整體英國的平均銷售速度快了6%，在倫敦市場有更明顯的增長，平均銷售速度快了18%，整整快了半個月。但專家表示，英國一直以來的供需不平衡的狀况仍然存在，脫歐後需求一直遠遠大於供給，在3月的供需仍然沒有太大的改善；新賣家的數量僅增長了1.2% ，在整體的供需市場仍然有很大的進步空間。 

業界料今年銷售僅及去年一半

房地產網站Zoopla預測，由於新型冠狀疫情的爆發，今年預計房屋銷售將是2019年的一半。英國政府亦建議置業人士在可能的情况下推遲搬遷計劃。因此，據英國新聞報道，目前擱置了大約37.3萬筆房地產交易，價值820億鎊。分析人士預測，今年房價將下跌，特別是疫情封鎖導致經濟萎縮。萊坊（Knight Frank）估計，今年英國整個市場下降3％，倫敦下降2％。專家其實也很難預測這個病毒對整個英國市場會有多大的影響。加上三月中的國會預算案曾提出減少英國居民購買房產的印花稅，以及英倫銀行降息至0.25%，種種的外部因素讓買家對英國樓充滿了信心。

不過，在海外買家的部分，英國政府在3月初宣布增加海外買家的印花稅，確實會影響海外買家進場的意願。專家表示，由於新型冠狀病毒的傳播都會直接或間接的影響樓市的發展，也許會暫時影響新買家的購買意願，但是整個英國房市的狀况仍然非常穩健，一旦疫情受到控制，市場極有可能恢復正常。

海外客戶主要投資金絲雀碼頭

Henry Wiltshire發表報告指，東倫敦近年在社區設施及交通上都有重大發展，而樓價暫時未現炒風，價格仍然吸引。以格林威治（Greenwich）為例，該區深受買家歡迎，該區有新的住宅項目。樓價由55萬鎊起。另外，金絲雀碼頭（Canary Wharf）是全球最大的金融機構總部所在地，是一個獨特的地段，因此是海外客戶以及英國投資者的主要投資目標。現時房價開放式為44萬鎊，而一房平均約為49萬鎊左右。

但由於疫情關係，令不少人重新評估他們的住房需求。Rightmove董事兼房地產市場分析師Miles Shipside表示：「傳統上物業買賣在春季時會交投活躍，可惜受到疫情而受到限制，但我們預測樓市開始有回升勢頭，特別現時按揭利息偏低。今次疫情也令置業者對住屋環境有所改變，例如買家會考慮具有合適在家辦公空間的房屋，相反，靠近車站或高速公路以及短暫的上班時間可能不再那麼重要。」

明報2020年6月5日