倫敦紐漢樓價升幅稱霸英國 住宅20年漲價逾四倍 奧運效應利好至今

2012年倫敦奧運帶動的地區更新工程，至今已過了8年仍在進行。當年為倫奧大部分場館所在的大倫敦（Greater London）紐漢自治市（London Borough of Newham）受惠最多，過去20年樓價上升超過四倍，冠絕全英。不過，倫奧為紐漢帶來的更多好處還未全面反映，即使租金回報在大倫敦地區已屬名列前茅，當地樓市仍有望繼續跑贏全國。位於紐漢的Upton Park區，現時部分一手單位售價僅47.4萬英鎊（約479萬港元），具上升潛力。

紐漢位於大倫敦的東部，與其他東倫敦的地區一樣，自國際奧委會2005年宣布倫敦奪得2012年奧運主辦權後，樓價便水漲船高。倫奧不少設施選址東倫敦，當中大部分設在紐漢，包括奧運主場館、選手村等核心設施，大大改變紐漢的面貌。倫敦運動場及倫敦水上運動中心等大型體育場所，奧運閉幕後改為供居民享用，並可舉辦大型活動。

倫奧設施改變當地面貌

根據蘇格蘭銀行Halifax的數據，紐漢是二十一世紀至今英國樓價累積升幅最強勁的地區，過去20年勁升429%，較同期全英國平均樓價上漲207%，高出超過一倍。紐漢Newham Way、N Circular Road、Romford Road及Plaistow Road一帶，被當地的地產代理合稱Upton Park，屬於倫敦地鐵第3區（Zone 3）。據英國地產代理Foxtons網上資料，Upton Park今年4月整體住宅平均售價約37.67萬英鎊（約381萬港元），按月升2.5%，今年首4個月累升4.2%。

今年首4個月，Upton Park整體住宅平均售價約36.4萬英鎊（368萬港元），較倫敦期內整體平均樓價低41.1%。該區2019年住宅平均售價約36.2萬英鎊（約366萬港元），相對2000年平均約9.25萬英鎊（93.5萬港元），累升2.9倍。

租金回報5.1厘 大倫敦第七位

紐漢樓價較倫敦市中心便宜很多，但租金差距則較小，以Upton Park為例，租金僅較全倫敦平均水平低17.2%。根據Foxtons資料，紐漢的住宅租金回報約5.1厘，在大倫敦32個自治市中排第七位，與第一名Barking and Dagenham的6.4厘相距不遠，可見在紐漢買樓收租屬不俗的投資。

目前Upton Park一個兩房單位月租約1524英鎊（約1.54萬港元），這類單位平均售價約35.47萬英鎊（約359萬港元），租金回報率達5.2厘，與紐漢整體相若。

其實紐漢不是只靠奧運發展起來的，該區還擁有極強的地利優勢，尤其鄰近金絲雀碼頭（Canary Wharf）。當局在八十年代開始着手把衰落的金絲雀碼頭改造，新式商廈陸續拔地而起，滙控就在2003年把英國總部搬到這裏。金絲雀碼頭逐漸成為繼倫敦金融城（The City of London）之後倫敦第二個金融區，溢出效應近年開始浮現，紐漢等東倫敦地區漸漸受惠。

Upton Park基建完善名校多

從Upton Park地鐵站出發，約15至20分鐘車程便抵達金絲雀碼頭站及倫敦市中心Liverpool Street站，到名店林立的Oxford Circus站約25分鐘。地鐵新線伊利沙伯線（Elizabeth Line）通車後，更只需8分鐘就可到達金絲雀碼頭。此外，該區有不少巴士線前往各區，就算自駕亦有完善的公路網到達大倫敦大部分地區，駕車到機場London City Airport只需約15分鐘。

Upton Park亦吸引育有在學子女的家庭擇居，皆因區內有不少優良學校，例如St Edward's Catholic 和St Stephen's小學等，都獲英國教育標準局（Ofsted）評為最高級的Outstanding；中學也有不少好選擇。

此外，區內配套齊全，毋須前往市中心便可滿足購物及娛樂，例如有傳統市集Queen's Market售賣蔬果、肉類、海鮮及服飾等各類乾濕貨，而紐漢市內的Stratford區有英國第三大購物中心Westfield，店舖超過350間。餐飲方面，Upton Park一帶有大量具民族特色的餐館，包羅萬有。

想要親近大自然，Upton Park附近也有很多好去處，高度綠化的公園有West Ham Park、Priory Park及Beckton District Park等，提供大量活動空間放鬆身心。區內又有城市農場Newham City Farm，可以帶小朋友跟牛、馬、羊等動物嬉戲。

信報2020年8月15日