倫敦市郊Croydon & Bromley禾稈冚珍珠 因疫得福受注目 四大優勢利樓價

倫敦南部市郊有一地區名為 Croydon，相信香港物業投資者多會感到陌生，即使是倫敦當地人亦不太留意此區，所以傳統上克羅伊登並非置業首選地。不過，有調查顯示，今春新冠肺炎疫情期間，克羅伊登爆冷，在倫敦各區中有最多人瀏覽租售樓盤。事實上，此區擁有樓價低廉、交通便利、商業發達和學校林立這四大優勢，只因歷史遺留的偏見令其受盡冷待，真箇「禾稈冚珍珠」。

克羅伊登位於大倫敦地區最南端的克羅伊登自治市（London Borough of Croydon），屬舊城市中心區。英國物業網站Zoopla在6月公布調查顯示，因疫情導致全國禁足期間，民眾須在網上搜尋住屋資料，瀏覽量最多的地區竟然是克羅伊登，力壓哈克尼（Hackney）等熱門區域。

WFH催化遷往市郊風氣

倫敦人對上述結果亦感意外，因為克羅伊登曾是當地人的笑柄。克羅伊登在二十世紀五、六十年代大量興建寫字樓，並引入粗野主義（brutalist）的建築風格，由於太過前衞，不受大眾欣賞，加上商業需求跟不上，辦公室空置率高，地區發展一直不理想。到2011年，當地的形象更跌至谷底，皆因當時英國多處爆發騷亂，儘管克羅伊登只是眾多衝突地點之一，由於被廣泛報道，被進一步標籤為不安全的地區。

禍兮福所倚，騷亂造成破壞後，克羅伊登政府下決心發展，官方和商界組成非牟利社會組織Develop Croydon Forum，籌集52.5億英鎊（535億港元）推動變革，以創造就業及增加住屋。時任倫敦市長約翰遜也積極參與，在大倫敦市政府撥出資源，協助克羅伊登翻身。

今年爆發新冠肺炎後，英國人反思生活模式，改變了對居住地點的考慮因素，不再堅持住在大城市的中心，加上在家工作（Work From Home, WFH）漸成趨勢，住得稍遠也沒問題，他們同時希望家居面積大一些，最好有花園或陽台。於是，倫敦人紛紛往市郊地區搵樓，造就克羅伊登成為亮點。

租售價低倫敦整體逾三成

2005年至2010年間，克羅伊登樓價升幅在32個大倫敦自治市中排名第30位，表現一直落後，直至2011年起市政府大力發展，樓價才逐步爬升，但仍屬數一數二便宜，是倫敦上車之選。英國地產網站Foxtons引用英國政府土地註冊局（HM Land Registry）今年5月的數據顯示，克羅伊登今年平均樓價約42.1萬英鎊（約429萬港元），較倫敦整體平均樓價低31.8%；期內住宅平均周租367英鎊（約3736港元），較倫敦整體周租便宜36.3%。

克羅伊登的特點不僅是「平」，當地也是倫敦的「南大門」，早在十八世紀末已是倫敦往英格蘭東南沿岸城鎮的必經之路，這個角色至今沒變，East Croydon火車站連接倫敦和英格蘭東南，僅9分鐘車程就直達Clapham Junction中轉大站，13分鐘到倫敦市中心 London Bridge站，16分鐘抵Victoria站。

在二戰前，克羅伊登的機場是倫敦的航空樞紐，在二戰期間被德軍炸毀後，其地位才被希斯路機場取代，最終在1959年關閉。時至今日，由克羅伊登出國仍然十分方便，從East Croydon火車站出發，15分鐘就抵達格域機場（Gatwick Airport），到連接歐洲之星火車的St Pancras International站亦只是33分鐘車程。市內交通亦十分方便，輕鐵系統TramLink在2000年開通後，部分車站連接地鐵，可前往倫敦市中心。

這個自治市名氣雖不大，但經濟等綜合實力強勁，被視為「倫敦第三個中心商業區」及英格蘭東南地區的金融中心，可跟倫敦市中心一爭長短。

這個自治市的人口接近39萬，綠化地帶遠比倫敦市中心多，亦有大量商店和企業，市面熙來攘往，絕非一般的市郊。

在倫敦市政府的規劃中，克羅伊登是大倫敦地區其中一個被列為將提供大量辦公室土地的地區，現時美國運通、AIG、蘇黎世保險、RBS等金融及保險公司在當地都設有辦公室，也是The Body Shop、屈臣氏旗下藥房Superdrug等企業的總部所在，並有超過1000間數碼、科技和創意初創企業駐紮，令其被譽為「倫敦南部矽谷」。

此外，英國政府的入境及簽證事務總部已設在當地的Lunar House，大樓內亦有稅局的地區分部。英國政府今年7月宣布在克羅伊登興建第二座政府大樓，將於2024年前落成，屆時會把內政部遷入。鑑於克羅伊登有大量新增職位，單憑這裏的打工族，住屋需求已經甚高。

克羅伊登的商舖面積在大倫敦地區排第二，僅次全英最大購物區西區（West End），既有大型商場，也有大小商店、戲院和食肆十分齊全。

當地也是文化重鎮，有不同類型的文化和體育活動，由高水準的表演到加強社區凝聚力的地區活動都有。鎮山之寶是全英最著名的表演藝術學校BRIT School，曾誕生不少國際巨星，炙手可熱的英國樂壇天后Adele就是校友。

私中Whitgift School兩成學生入「牛劍」

區內有86間公立小學及22間公立中學，當中16間小學和8間中學獲評為「Outstanding」，如私立中學Whitgift School，A-Level成績位列英國前50名，每年大概19%的學生入讀牛津大學和劍橋大學。

至於克羅伊登市中心的Fairfield區，除商廈及政府機關外，也雲集大量商場及店舖，為當區以至外區居民「血拼」的不二之選。Fairfield更坐擁East Croydon及West Croydon兩個火車站的交通優勢。

據HOUSES FOR SALE & TO RENT網站指出，去年Fairfield共錄得181宗住宅買賣，平均售價約46.8萬英鎊（約476萬港元），按年微跌0.75%，但仍為1995年以來近25年次高。Chatsworth Road一個1房分層單位，最近叫價38.5萬英鎊（約392萬港元）。

地產網站Rightmove資料，Fairfield Lower Coombe Street 1號分層物業Maple Court 9室，今年5月以22.5萬英鎊（約229萬港元）易手，原業主持貨20年賬面升值1.6倍。而位於Park Lane 88號13室一個2房分層單位，今年4月成交價為34.75萬英鎊（約354萬港元）。

信報2020年9月12日