Southall伊利沙伯線上車良機樓價漲勢未盡 租金升幅倫敦第四高

在香港，每逢有新鐵路線落成，車站附近的物業立即聲價十倍。號稱歐洲目前最大型基建的倫敦地鐵伊利沙伯線（前稱Crossrail）亦一樣，沿線各站物業備受追捧，樓價在鐵路興建期間已節節上升，當中Southall等西倫敦區域更值得注視，因為西邊各站的樓價升幅不及東邊車站。伊利沙伯線預計2022年全面運作，現時可說是投資Southall物業的尾班車，相信樓價漲勢未盡，仍有升值空間。

Southall位於Ealing自治市（London Borough of Ealing）的西面，後者在1902年獲得「市郊的女皇」（The Queen of the Suburbs）的美譽，因為Ealing無論地理上抑或交通網絡上，都剛好在繁華的倫敦市中心與寧靜的伯克郡（Berkshire）鄉郊之間，盡佔地利；而Ealing本身亦糅合都會與郊外的特質，既有時髦玩意，野外遠足的地點也近在咫尺，可說兩者兼得，因此被稱為「女皇」。

「女皇」的優越地位至今未變，Ealing依然是倫敦最綠化的地區，現代化娛樂購物設施則繼續與時並進，卜居於此，要旺要靜都唾手可得。

Southall的興起主要靠十八世紀末開闢的Grand Union運河帶動，該運河把倫敦與英國其他河道連接起來，並流經Southall。時至今日，運河運輸已然式微，但優美的河景為Southall增添悠閒色彩。

近年Southall物業備受市場關注，主要是受惠於Crossrail概念。這條地鐵線於2016年正式命名為伊利沙伯線（Elizabeth Line），耗資182.5億英鎊（約1767億港元），全線建成後將交由港鐵（00066）旗下全資附屬公司營運。伊利沙伯線全長118公里，有41個車站，當中10個是新站，貫穿倫敦東西部，西面的總站有雷丁（Reading）和希斯路機場（Heathrow Airport），東面總站有Shenfield和Abbey Wood，途經金絲雀碼頭（Canary Wharf）等倫敦市中心區域。

市場憧憬Zone 4變Zone 2

目前伊利沙伯線部分路段已投入服務，暫稱為TfL Rail線，可由西邊的雷丁和希斯路機場直達帕丁頓（Paddington）。若由Southall地鐵站出發，只需14分鐘便抵達帕丁頓，預期2021年夏天開通倫敦市中心路段，並在2022年全線投入服務。

Southall位處Zone 4，與倫敦市中心相距約18公里，離希斯路機場約9公里。伊利沙伯線通車後，僅需17分鐘便直達龐德街（Bond Street），再遠一點的金絲雀碼頭也在40分鐘內抵達，往希斯路機場只要8分鐘。因此有人形容，伊利沙伯線令Southall由Zone 4變Zone 2。

自從2008年拍板興建伊利沙伯線後，41個站附近的樓價就節節上升。根據倫敦地產經紀行Benham and Reeves的報告，在2008年至2019年8月，41個車站毗鄰物業的價格累升84%，較相同地區但離車站略遠的樓價平均升57%為佳。暫時又以東邊車站的物業較受追捧，Southall等西邊車站仍被忽略；即使只計西邊的車站，由倫敦市中心向西走，最遠都只是炒到Ealing Broadway地區，Southall等再向西一點的車站仍未被注意。不過，Southall樓市極具潛力，英國地產網站Rightmove資料顯示，Southall平均樓價較鄰近的Ealing低46%，但由2008年計起，租金增長卻是全倫敦第四高的區域。

住宅12年平均升值56%

據英國地產代理Foxtons網上資料，Southall今年3月整體平均住宅樓價約36.05萬英鎊（約349萬港元），較全倫敦平均值低41.2%。該行引述官方數據，Southall住宅平均樓價由2008年的23.13萬英鎊（約224萬港元），反覆升至今年3月的36.05萬英鎊（約349萬港元），約12年累積上升55.9%。

英國物業網站Zoopla數據指出，現時Southall住宅整體平均叫價約39.5萬英鎊（約382萬港元），由1房的27.46萬英鎊（約266萬港元）至5房的64萬英鎊（約620萬港元）。整體平均租金叫價為每月1574英鎊（約1.52萬港元），由1房的903英鎊（約8743港元）至5房的2193英鎊（約2.12萬港元）。

路透在今年6月向21名策略師進行的調查顯示，全英國樓價今年預計會下跌5%，明年反彈1.5%，2022年再升3.5%，亦即到2022年底才重回疫前水平。2020年倫敦樓價同樣預期下降5%，但策略師預測2021年回升2%，2022年更可彈4.3%，復元速度會較英國其他城市快。

「伊利沙伯線概念物業」的樓價升勢在過去兩年停了下來，因為當局宣布伊利沙伯線押後通車；加上倫敦整體樓市同期略為降溫，因此沿線車站附近物業價格也跟隨回軟。

社區更新由東至西

不過，業界認為，這只是短暫情況，當伊利沙伯線通車在即，車站附近的樓價又會上升。伊利沙伯線不只帶來交通方便，各地方政府也趁機把車站附近地區進行重建翻新，提升居住環境質素，因此相信這些物業在未來4、5年的升值潛力將較其他地區佳。

Ealing自治市便是藉伊利沙伯線推動更新社區的好例子，該市正在逐區翻新，由東邊做起，近年已擴展到Southall，其中心地帶會有50萬方呎全新商用空間，包括店舖、戲院、社區及康樂設施。由於該區將增加住宅，為迎接新居民，Southall亦會新建小學。

當局把Southall火車及地鐵站附近一帶列為The Southall Opportunity Area（具發展潛力的棕地），規劃一些工作空間給中小企使用，鼓勵初創，製造就業。除了改善道路運輸，Southall同時新闢單車徑和跑步徑，迎合單車代步愈來愈普遍的趨勢，並讓居民有更多空間進行戶外運動。而Southall Boardway小區全屬The Southall Opportunity Area範圍內。

信報2020年7月11日