曼城租金回報全英最高 公寓近7厘 英政府將徵2％海外買家稅 宜趁早入市

近期網絡熱搜的其中一個題目為移民，不少父母也想小朋友可以在海外升學，其中一個熱搜地點為英國，最熱門城市除了倫敦外，曼徹斯特及愛丁堡也是另外熱門之選。不講不知原來上年有調查顯示，曼徹斯特的租金回報較倫敦高近一倍，加上樓價仍處低水平，不失為投資自住的好選擇。若要選擇在曼徹斯特置業，宜選交通方便及鄰近名校的地段。

曼徹斯特樓價近年一直在上升，但整體價格仍大大低於英格蘭南部（尤其是倫敦和周邊地區），未來曼徹斯特基建項目及人口比例是發展關鍵，其中曼徹斯特機場耗資10億元英鎊(折合102.3億港元)的擴建，這代表倫敦不再是英國不受挑戰的全球飛行樞紐。而且曼徹斯特周圍還有許多其他項目正在進行，吸引愈來愈多企業進駐，並且需要更多的設施來容納它們。例如，中國航空公司吉祥航空將在曼徹斯特和上海之間開通直航，因而有利該城市的發展。

交通四通八達是曼城的一大優勢，該區國際機場是英國第三大繁忙的客運機場，有直航班機來往香港、紐約、多倫多等大城市，由火車接駁至市中心車程約20分鐘。市中心的Manchester Piccadilly火車站可連接全市和英國大部分地區，往倫敦約兩個多小時。今年2月，英國首相約翰遜正式宣布，連接倫敦和英國中北部地方的高鐵2號線（High Speed 2-HS2）項目將重新啟動，通車後由曼城至倫敦的乘車時間將縮短至一小時。加上主要高速公路M56、M6、M61、M62、M66和M60及市內的輕鐵系統，令曼城成為瞬間連接世界的城市。

曼徹斯特將成為第二個倫敦

曼徹斯特屬英格蘭西北部自治市，與周邊的其他9個自治市組成的大曼徹斯特（Greater Manchester），為英國第二大經濟體，僅次於倫敦。英政府有意把曼徹斯特打造成第二個倫敦，例如北方經濟引擎（Northern Powerhouse）振興計劃，多項大型基建已進行得如火如荼，包括英國十大開發項目之一、總投資額500億英鎊的MediaCityUK媒體城，佔地200公頃，吸引超過250家知名大型企業如BBC、ITV、Bupa等進駐。英國廣播公司可能是第一家將大批員工從倫敦遷至曼徹斯特的企業，此後可能有更多巨型企業遷往當地。

當政府致力改善曼徹斯特與全球其他主要地區的交通連接，鼓勵投資者關注曼徹斯特，也振興當地旅遊業，甚至吸引更多的國際學生。中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛表示，目前曼徹斯特樓價低水，市政府亦已推出一系列城市規劃方案，樓價升值潛力定必繼續提升。

英鎊上升動力不足 料持續波動

現時英國物業處於價值窪地，英鎊匯率處於歷史低位，明年起英政府將徵收2％海外買家稅，精明的投資者必然爭取於政策生效前入市。華僑永亨銀行經濟師李若凡表示，英鎊兌美元重返1.32的上方，這可能因為市場憧憬英國經濟復蘇步伐延續及市場風險情緒改善。不過，英鎊進一步上升的動力似乎顯然不足，因為英歐貿易協議談判缺乏實質進展。如今距離脫歐貿易協議談判限期（10月2日）僅餘數星期，市場對英國最終無貿易協議離開歐盟的憂慮正在升溫，不確定性或繼續令英鎊波動。

當地7成人選擇租樓而不買樓，已令租務市場十分活躍，在這些大型基建的推動下，入場費低租金回報高的Lincoln House，勢必成為投資者的爭奪目標。因曼城物業空置率低於1%，是全英最低，預計未來樓價升幅會最顯著。英國本土租務需求大，以人口計算，曼徹斯特是英國第二大城市，人口超過255萬，預計至2025年，人口將增加至280萬以上，房屋供不應求，需求更遠超供應15倍，有利價格上揚。當地2016至17年度數據顯示，曼徹斯特樓價升幅為10.9%，是全英升幅最高的城市。

脫歐不太影響物業租金回報

曼城樓價僅為倫敦的三分一左右，相對投資門檻低，升值潛力大，回報更可觀。租務方面，曼城房屋的主要租客中，不少是來自科技及媒體公司的年輕專才，第二大群的租客是學生，因大曼徹斯特有22間大學，是歐洲最大的大學城，全英10大學府之一的曼徹斯特大學亦坐落其中。所以，脫歐對物業租金回報影響輕微。曼徹斯特不但樓價比倫敦低，租金回報更是全英最高，一房和兩房公寓的租金回報率比倫敦市中心高出近一倍，曼城的租金回報分別為約6.7厘及6.5厘，而倫敦則為3.7厘及3.2厘。

明報2020年8月28日