伯明翰千億元升級 挑戰倫敦 租金回報冠全英 樓價未來4年看漲

英國首都倫敦為歐洲金融中心，住宅樓價貴絕全國，若把投資目光移往其他地區，入場門檻便大大降低。位於英國中部West Midlands的伯明翰（Birmingham），市中心一手住宅入場費僅約198萬港元，這個價錢在本港連市區已補地價的出售公屋也買不到，加上當地經濟發展一日千里，將來甚至可與倫敦爭一日長短，有業界預期，未來4年當地住宅價格每年可增長4%或以上，升值潛力不容小覷。

為令伯明翰轉型成國際級城市，市政府在2008年公布其中名為「The Big City Plan」的鴻圖大計，把City Centre Core以及周邊的Southside and Highgate、Westside and Ladywood、Eastside、Digbeth、Jewellery Quarter及St George and St Chad（前稱Gun Quarter）等地區組成的市中心（City Centre），進行大規模重建及優化，重點是把City Centre Core的面積擴大25%，整個市中心由A4540路（或稱Middle Ring Road）圍繞，計劃總投資達100億英鎊（約1093億港元），由2010年開展，預期2031年完成。

核心區擴張邁向國際化

住宅區Westside and Ladywood中以重建項目Park Central較矚目，將打造成全新宜居商住社區，預計可提供1600個住宅單位，約佔「The Big City Plan」共5000伙的32%；重建計劃尚包括商業樓面及酒店。

據英國研究機構Hometrack資料，去年12月伯明翰整體住宅平均價約15.41萬英鎊（約168萬港元），按年升7.5%，跑贏全國同期的4.4%升幅，並較該市2016年按年漲幅6%為大。國際物業顧問仲量聯行預期，伯明翰樓價由2017年至2021年看升21.7%，其中2018年至2020年每年升4%，至2021年幅度更達5%。住宅租金升幅亦可觀，2017年至2021年預計上漲17.6%，今年有3%升幅，至2021年漲幅會增至4%。

英國地產網站Rightmove資料顯示，伯明翰市中心2017年共錄得677宗買賣，其中Bell Barn Road 2號一個分層單位，去年3月以20.2萬英鎊（約221萬港元）易手，原業主2012年購入價約15萬英鎊（約164萬港元），賬面獲利約5.2萬英鎊（約57萬港元），5年升值35%。

現時全市最高商住物業10 Holloway Circus，提供158伙，據地產網站Zoopla資料，一個實用面積676方呎中高層單位，2房間隔，叫價29萬英鎊（約317萬港元），呎價約429英鎊（約4688港元）。而高一層間隔及面積相同的租盤叫價每月1400英鎊（約15299港元），以此計算，回報約5.8厘。

位於Suffolk Street Queensway與Navigation Street交界的Orion Building則是市內最高的純住宅，共28層，樓齡約12年，最大優勢是貼近市中心各個主要地標，與交通樞紐New Street火車站及大型商場The Mailbox僅一街之隔。Zoopla放盤資料顯示，該廈一個2房1套實用面積795方呎單位，叫價26.5萬英鎊（約290萬港元），呎價約333英鎊（約3639港元）。

據Zoopla及物業資訊網站Chestertons Research研究資料，伯明翰平均租金回報達6.2厘，為英國各城市中最高，較首都倫敦的4厘大幅高出2.2個百分點，表現標青。

伯明翰市中心作為該市人口最密集的地區，生活配套當然十分完善，大型購物中心Bullring和The Mailbox屬主要消費熱點；而位於市中心西部運河旁的布林德利廣場（Brindleyplace）是設施多樣化的地標式廣場，包括餐廳、商舖、水族館、畫廊及劇院，區內居民不愁消閒去處。

首都租貴 企業遷鄰市

區內交通四通八達，New Street火車站設有4條路線往來區內外，Curzon Street站將計劃作為High Speed 2（HS2）高鐵伯明翰終站，伯明翰國際機場位於市中心東面20公里內，駕車半小時內可達。耗資560億英鎊（約6105億港元）建造的HS2分兩期發展，第一階段連接伯明翰及倫敦的路線已於去年動工，預計2026年投入服務，屆時來往兩地的交通時間將由現時的84分鐘，縮短至49分鐘。

環球房地產投資公司IP GLOBAL環業投資總監Jonathan Gordon指出，倫敦近年出現非核心化現象，不少原在核心商業區租用寫字樓的企業，因租金成本太高，開始陸續遷至伯明翰及曼徹斯特等城市，為該些城市帶來大量就業機會及經濟增長，刺激住宅樓價及租金向上。

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